「所有するアパートを売りたいけど、一体いくらになるんだろう…」そんなお悩みはありませんか。アパートの売却は専門知識が必要で、買取相場がわからなければ安く買い叩かれてしまうのではないかと不安になりますよね。
この記事では、アパートの買取相場を自分で調べる簡単な方法から、査定額が決まる仕組み、そして相場より高く売るためのコツまで詳しく解説します。この記事を読めば、適正価格を把握し、自信を持ってアパート売却を進められるようになります。
アパート買取相場はいくら？基本知識を解説
アパートの買取相場は、不動産会社が再販して利益を出す必要があるため、一般的な市場価格の7〜8割が目安です。例えば市場で3,000万円で売れそうな物件なら、買取価格は2,100万円〜2,400万円程度になります。
すぐに現金化できるメリットがある一方、仲介での売却よりは価格が低くなることを理解しておくことが大切です。まずはこの基本を押さえ、ご自身の物件の価値を考えてみましょう。
アパート買取と仲介売却の相場の違い
アパートの売却方法には「買取」と「仲介」があり、それぞれ相場が異なります。買取は不動産会社が直接買い取るため、スピーディーな現金化が可能ですが、価格は市場価格の7〜8割程度になるのが一般的です。
一方、仲介は不動産会社が買主を探す方法で、時間はかかりますが市場価格に近い価格で売れる可能性があります。売却を急ぐのか、価格を重視するのか、ご自身の状況に合わせて選ぶことが重要です。
最近のアパート売却相場の市場動向
近年、低金利や投資熱の高まりから、収益物件であるアパートの需要は比較的安定しています。特に都市部や利便性の高いエリアでは、高値での取引も期待できるでしょう。
しかし、建築費の高騰や将来的な金利上昇への懸念もあり、市場は常に変動しています。最適なアパート売却タイミングを見極めるには、最新の市場動向を常にチェックすることが不可欠です。
築年数別にみるアパートの買取価格目安
アパートの買取価格は、築年数によって大きく変動します。一般的に、築年数が浅いほど高く、古くなるほど価格は下落する傾向にあり、特に法定耐用年数を超える物件は価格が下がりやすいです。築30年を超える古いアパートでも売却は可能ですが、価格は大きく下がる可能性があります。
築年数ごとの価格下落率の目安は以下の通りです。ただし、立地や管理状態で大きく変わるため、あくまで参考としてください。
| 築年数 | 価格下落の目安（新築時を100%） |
|---|---|
| 築10年 | 約80% |
| 築20年 | 約60% |
| 築30年 | 約40%以下 |
アパート買取相場を左右する重要な要因
アパートの買取相場は、一つの要素だけで決まるわけではありません。物件が生み出す収益性はもちろん、立地や建物の状態、管理状況など、複数の要因が複雑に絡み合って査定額が算出されます。
どのような点が評価され、アパートの価格決定に影響するのかを理解することで、査定前に準備すべきことや、業者との交渉を有利に進めるヒントが見つかるでしょう。
アパート査定額の計算方法！収益還元法
投資用アパートの査定では、主に「収益還元法」が用いられます。これは、その物件が将来どれくらいの収益（家賃収入）を生み出すかに基づいて価値を評価する方法です。
計算式は「年間家賃収入 ÷ 還元利回り」で算出されます。利回りは立地や築年数によるリスクを考慮して設定されるため、安定した収益が見込める物件ほど高く評価されます。
査定に影響するアパートの立地と周辺環境
アパートの価値を大きく左右するのが立地条件です。駅からの距離、周辺の商業施設の充実度、治安の良さなど、入居者が住みたいと思う環境かどうかは非常に重要なポイントです。
また、都市計画や再開発の予定など、地域の将来性も査定額に影響します。需要の高いエリアであれば、多少築年数が古くても高値が付く可能性があります。
築年数や建物の構造が与える影響
築年数は価格に直接影響し、古いほど価値は下がる傾向にあります。特に法定耐用年数（木造22年、鉄骨造34年など）は、金融機関の融資評価にも関わるため重要な指標です。
建物の構造も査定のポイントで、木造より鉄骨造やRC造の方が耐久性が高く評価されます。定期的なメンテナンスで建物の状態を良好に保つことが、価値の維持につながります。
入居率と家賃設定が価格を左右する
アパートの収益性を直接示す入居率は、査定額に大きな影響を与えます。満室に近い状態であれば、安定した収益物件として高く評価され、買取価格も上がりやすくなります。
また、周辺相場とかけ離れていない適切な家賃設定も重要です。空室が目立つ場合は、なぜ空室なのか原因を分析し、対策を講じておくことが高値売却の鍵です。
管理状態や修繕履歴も査定の対象に
建物の管理状態は、買主が将来負担する修繕費用を予測する上で重要な判断材料となります。共用部分の清掃状況や外壁、屋根の状態などが細かくチェックされます。
いつ、どのような大規模修繕を行ったかを示す修繕履歴も大切なアピールポイントです。定期的なメンテナンスをしっかり行ってきた証明は、査定額のアップにつながります。
アパート買取相場の簡単な調べ方3選
「自分のアパートはいくらで売れるのか」という疑問を解消するために、まずは自分で相場を調べてみましょう。専門家でなくても、おおよその価格感を掴む簡単な方法がいくつかあります。
これから紹介する3つの方法を組み合わせることで、より正確な相場観を養うことができます。手間をかけずに、効率よく情報収集を始めましょう。
複数の業者に依頼できる一括査定サイト
最も手軽で効率的なのが、インターネットの一括査定サイトを利用する方法です。物件情報を一度入力するだけで、複数のアパート買取業者から査定額を取り寄せることができます。
これにより、各社の査定額を簡単に比較でき、おおよその買取相場を把握することが可能です。わざわざ一社ずつ不動産会社を回る手間が省けるため、忙しい方にもおすすめです。
不動産サイトで類似物件の価格を調査
不動産ポータルサイトで、ご自身の物件とエリア、築年数、広さなどが近いアパートがいくらで売りに出されているかを調べるのも有効な手段です。これにより市場での販売価格の目安がわかります。
ただし、これはあくまで仲介での「売出価格」であり、実際の「成約価格」や「買取価格」とは異なる点に注意が必要です。相場観を養うための参考情報として活用しましょう。
公的な不動産取引価格情報を参考にする
国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」では、実際に売買された不動産の成約価格を調べることができます。個人情報がわからない形でデータが公開されているので安心です。
お住まいの地域や物件の種類を選択して検索すれば、過去の取引事例を参考にできます。実際の取引価格に基づいているため、信頼性の高い情報源と言えるでしょう。
アパートを買取相場より高く売るコツ
アパートの買取価格は、査定に出す前の少しの工夫や準備で、相場よりも高く売れる可能性があります。物件の魅力を最大限に引き出し、有利な条件で取引を進めるためのポイントを押さえましょう。
これから紹介する4つのコツを実践することで、大切な資産の価値を最大化し、納得のいく売却を目指せます。どれも今日から始められることばかりです。
満室経営で収益性をアピールし高く売る
アパートの価値は収益性で決まるため、査定時に満室に近い状態であることが理想です。空室があると、その分収益が低いと判断され、査定額が下がってしまう可能性があります。
もし空室がある場合は、家賃の見直しや広告の強化、内装のリフォームなどを行い、一人でも多くの入居者を確保してから査定を依頼することが高値売却の重要なポイントです。
アパート売却に最適なタイミングの見極め方
不動産市場は常に変動しており、売却するタイミングによって価格が大きく変わることがあります。一般的に、不動産の需要が高まる1月〜3月や、金利が低い時期は売却に有利とされています。
また、周辺で再開発計画が進んでいるなど、エリアの価値が上がるタイミングも狙い目です。市場の動向や地域の情報を常に収集し、最適な売却タイミングを逃さないようにしましょう。
適切な修繕で物件の価値を高める方法
買主は購入後の修繕費用を気にするため、物件の状態を良くしておくことは査定額アップに直結します。外壁の塗装や共用部分の清掃、壊れている設備の修理などを行いましょう。
ただし、過度なリフォームは費用倒れになる可能性もあります。費用対効果を考え、外観や第一印象を良くするための最低限の修繕に留めるのが賢明です。
複数の買取業者へ査定を依頼し比較する
アパートを高く売るための最も基本的で重要なコツは、複数の買取業者に査定を依頼することです。1社だけの査定では、その価格が適正かどうか判断できません。
複数の査定額を比較することで、最高値を提示してくれた業者がわかるだけでなく、価格交渉の材料にもなります。一括査定サイトなどを活用し、手間をかけずに複数社から見積もりを取りましょう。
信頼できるアパート買取業者の選び方
大切な資産であるアパートの売却を任せるのですから、買取業者は慎重に選びたいものです。査定額の高さだけでなく、安心して取引を任せられる信頼性も重要な判断基準になります。
悪質な業者に騙されたり、後からトラブルになったりしないよう、信頼できるパートナーを見つけるための3つのポイントを紹介します。
一棟アパートの買取実績が豊富な業者
不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。戸建てやマンションの仲介が専門の会社より、一棟アパートや収益物件の買取実績が豊富な業者を選ぶべきです。
実績豊富な業者は、一棟アパートの価値を正しく評価するノウハウを持っており、複雑な権利関係や賃貸経営の引き継ぎにもスムーズに対応してくれます。
査定額の根拠を明確に説明できるか
提示された査定額に対し、「なぜこの金額になったのか」を明確に説明できる業者は信頼できます。物件のどの点をプラス評価し、どの点をマイナス評価したのか、具体的な根拠を示してくれるか確認しましょう。
ただ高い金額を提示するだけでなく、メリット・デメリットの両方を誠実に説明してくれる担当者がいる会社を選びましょう。
口コミや評判で担当者の対応を見極める
インターネット上の口コミや評判も、業者選びの参考になります。実際にその業者を利用した人の声は、公式サイトだけではわからない実情を知る手がかりになります。
また、問い合わせた際の担当者の対応も重要です。レスポンスが早く、質問に丁寧に答えてくれるかなど、コミュニケーションの取りやすさも良い業者を見極めるポイントです。
アパート買取の流れと知っておくべき注意点
アパートの買取をスムーズに進めるためには、全体の流れを把握し、事前に注意すべき点を知っておくことが大切です。特に、お金や契約に関することはトラブルになりやすいため、しっかりと確認しましょう。
査定の依頼から物件の引き渡しまで、どのような手順で進むのか、そしてどんな費用や税金がかかるのかを解説します。
査定から契約・引き渡しまでの全手順
アパート買取の一般的な流れは、いくつかの手順に分かれています。事前に全体像を把握しておくことで、今どの段階にいるのかがわかり、安心して手続きを進めることができます。
基本的な流れは以下の通りですが、業者によって多少異なる場合があるため、契約前に必ず確認しましょう。
- 1. 買取査定の依頼
- 2. 物件の現地調査
- 3. 買取価格の提示・交渉
- 4. 売買契約の締結
- 5. 決済・物件の引き渡し
アパート売却でかかる税金と諸費用一覧
アパートを売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して税金がかかります。また、税金以外にも仲介手数料（買取の場合は不要なことが多い）や登記費用などの諸費用が必要です。
売却で得たお金がすべて手元に残るわけではないため、事前にどんな費用がいくらかかるのか把握しておくことが重要です。主な費用は以下の表を参考にしてください。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 譲渡所得税・住民税 | 売却益にかかる税金。所有期間で税率が変わる。 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼る印紙の代金。 |
| 登記費用 | 所有権移転登記などにかかる登録免許税や司法書士報酬。 |
買取契約で失敗しないための注意点
買取業者と売買契約を結ぶ際は、契約書の内容を細部までしっかり確認しましょう。特に「契約不適合責任」の扱いについては重要で、買取の場合は免責（売主が責任を負わない）になるのが一般的です。
口約束は避け、特約など重要な取り決めはすべて書面に残してもらうようにしてください。少しでも疑問や不安な点があれば、署名・捺印する前に必ず質問し、納得した上で契約を進めましょう。
まとめ：アパート買取相場を知り高値売却へ
この記事では、アパートの買取相場や査定額の決まり方、そして高く売るためのコツについて解説しました。買取相場は市場価格の7〜8割が目安ですが、物件の状態や売却のタイミングによって大きく変動します。
まずは一括査定サイトなどを活用してご自身のアパートの価値を把握し、信頼できる業者を見つけることから始めましょう。正しい知識を身につけ、準備を万全に整えることが、納得のいく高値売却への第一歩です。
アパート買取の相場に関するよくある質問
築30年など古いアパートでも売れますか？
はい、築30年を超えるような古いアパートでも売却は可能です。ただし、金融機関の融資が付きにくくなるため、仲介での売却は難しくなる傾向があります。
その点、現金での購入が基本となる買取業者であれば、築年数が古くても買い取ってもらえる可能性が高いです。現状のまま売却できるケースも多いため、まずは一度査定を依頼してみましょう。
アパートを売却するときの注意点は何ですか？
アパート売却で注意すべき点は、まず適正な相場を把握することです。1社の査定だけを鵜呑みにせず、必ず複数の業者を比較検討しましょう。
また、売却にかかる税金や諸費用を事前に計算し、手元にいくら残るのかを把握しておくことも大切です。契約時には契約書の内容をしっかり確認し、トラブルを未然に防ぎましょう。
売却で利益が出た場合の税金はいくらですか？
アパートを売却して得た利益（譲渡所得）には、所得税と住民税がかかります。税率はアパートの所有期間によって異なり、5年を超えているかどうかで大きく変わります。
所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」で税率約39%、5年超の場合は「長期譲渡所得」で税率約20%となります。詳しい計算は複雑なため、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
査定額の高さだけで買取業者を選ぶのは危険？
はい、非常に危険です。最初に高い査定額を提示しておきながら、後から様々な理由をつけて価格を下げてくる悪質な業者も存在します。
査定額の高さだけでなく、その金額の根拠が明確であるか、会社の買取実績は豊富か、担当者の対応は誠実かなどを総合的に判断することが重要です。安心して取引できる信頼できるパートナーを選びましょう。
入居者がいる状態でも売却は可能ですか？
はい、可能です。入居者がいる状態でアパートを売却することを「オーナーチェンジ」と呼びます。買主は家賃収入を得る権利と共に、貸主としての地位も引き継ぐことになります。
収益物件として売却する場合、すでに入居者がいて安定した家賃収入があることは、むしろプラスの評価につながることが多いです。売却のために無理に立ち退きを求める必要はありません。
